今天给大家分享关于保障性租赁住房REITs有哪些的知识，我们以下面6个关于保障性租赁住房REITs有哪些的观点进行解释，如果能碰巧解决你现在面临的问题，别忘了关注本站！

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REITs试点发行

经济适用房无疑是目前住房租赁市场的C位。从中央到地方一系列政策的密集出台，让保障性租赁房走上了发展的快车道。租赁市场的发展离不开金融的支持。对于从业者来说，明确保障房的主要融资渠道及其各自的属性非常重要。麦点空间租赁现梳理主要住房租赁融资渠道(基础设施类REITs、类REITs、公司债)及代表性案例如下：基础设施REITsREITs(房地产投资信托基金)——房地产信托投资基金是以房地产为基础资产的标准化金融产品。2021年6月29日，国家发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》号文(发改投资[2021]958号)，正式将保障性租赁房纳入基础设施REITs发行的行业范围。此前，基础设施REITs试点优先支持基础设施短板项目，鼓励新的基础设施项目试点。主要包括：1.仓储和物流项目。2.收费公路、铁路、机场和港口项目。3.城市污水垃圾处理及资源化利用，固体废物危险废物医疗废物处理，大宗固体废物综合利用项目。4.城市供水、供电、供气和供热工程。5.数据中心、人工智能和智能计算中心项目。6.5G、通信铁塔、物联网、工业互联网、宽带网络、有线电视网络工程。7.智能交通、智能能源和智能城市项目。8.鼓励国家战略性新兴产业集群、高新技术产业园区和特色产业园区开展试点。代表性案例1深圳人才安珠集团REITs项目据深圳市人才住房集团有限公司相关负责人介绍，该项目的基础资产为位于深圳市核心区域或地段的4个项目，均已取得保障性租赁房认证，整体入住率99%，涉及保障性租赁房1830套，建筑面积13.47万平方米，评估资产价值约11.58亿元。项目产权清晰，具有持续稳定的现金流，能够满足发行REITs的收益率要求。据相关负责人介绍，“北京、上海、重庆等地的保障性租赁房REITs试点正在推进。预计未来将出现更多的保障性租赁房REITs，监管部门将在试点过程中继续加快审核标准化进程和完善相关配套政策，推动保障性租赁房REITs市场建设，建立保障性租赁房制度发展新模式。”类房地产投资信托基金目前国内还没有严格的REITs相关法律法规，现在市场上发行的产品都部分符合国外成熟市场的REITs标准，因此被称为类REITs产品。代表性案例2国家-北京保障房中心公租房资产支持专项计划2021年8月18日，我国首只公租房REITs产品——“国家开发银行-北京保障房中心公租房资产支持专项计划”(以下简称专项计划)成功发行，开启了公租房REITs的新篇章。国家开发银行和北京金控集团是“国家开发银行-北京保障房中心公共租赁住房资产支持专项计划”的统一协调人。国家开发银行和北京金控集团为专项计划管理人和主承销商，北京保障房中心为专项计划资产服务机构，基本建设投资引导基金为基金管理人。标的资产为北京保障房中心持有的公租房。该专项计划优先级证券评级AAA，期限18年，发行规模4亿元。作为国内首个公租房REITs产品，该专项计划得到了证监会、上交所等主管部门的悉心指导，以及北京市政府和各级单位的高度重视和大力支持。为公租房资产融资涉及的各个环节找到了出路，为法律合规做出了有益的探索该专项计划具有诸多创新特点：以市场化方式创新性地使用REITs作为融资工具，有效盘活了公租房资产存量，提高了公租房依靠自有现金流进行融资的能力；资产的评估价值决定了公租房的融资规模，提高了公租房资产依靠自身价值进行融资的空间；只付息不还本的产品结构，减轻了公租房企业的偿债压力。类REITs融资提高了公租房企业的融资能力，加强了对中低收入家庭住房的支持，对拓展保障性安居工程融资渠道，促进住房租赁市场健康持续发展，建立“多主体供应、多渠道保障、租购并举”的住房制度具有重要的指导和示范意义。公司债企业债券是指股份公司在一定时期内以追加资本发行的借款凭证。与银行贷款的间接融资方式相比，企业债券作为资本市场直接融资的一种，具有一定的成本优势。据麦点不完全统计，2021年，住房租赁专项公司债共发行16只，累计发行金额372.62亿元。发行人绝大多数是房企，包括万科、华润、保利等大头房企。代表性案例3北京首都创业集团5亿元住房租赁专项公司债券今年4月15日，北京首都创业集团股份有限公司发布公告称，已成功发行2023年公开发行住房租赁专项公司债券(面向专业投资者)(第二期)。其中，债券本金金额为5亿元，票面利率为3.18%，期限为3年。代表性案例4北京经济适用房中心有限公司公司15亿元公司债券北京保障房中心有限公司也于近日公开发行公司债券。据悉，本期债券发行规模不超过15亿元(包括15亿元)，票面利率为3.09%。根据募集说明书，北京市保障房中心此次面向专业投资者发行的债券，期限不超过25年(含25年)，债券为固定利率债券，票面利率将根据网下询价簿记结果，由发行人与主承销商协商确定。付息方式采用单利计息，付息频率为按年付息，债券到期一次性偿还本金。北京市保障房中心此次发行债券募集的资金将用于偿还到期债务、补充流动资金、项目建设及运营等适用的法律法规允许的其他用途。想要大力发展保障性租赁住房，金融支持必将是市场主体需要迫切解决的问题之一。2021年7月，国务院发布了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》(国办发〔2021〕22 号)，明确提出要进一步加强对保障性租赁住房项目的金融支持，支持银行长期贷款，支持租赁企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券等。同时国家及地方已经陆续将保障性租赁住房纳入 REITs 的试点范围内。未来，随着REITs试点的不断推进，市场化运作的租赁住房也有望被纳入REITs的范畴之中，成为中国REITs的又一个蓝海。目前，住房租赁企业迫切要做的就是发挥市场主体优势，强化运营能力，拓宽融资渠道，静待政策东风。相关问答：设备融资租赁1000万元是啥意思？ 1.融资租赁是指：由企业选定设备我们根据企业的选择购买设备购买后，将设备直接租给企业企业按期偿还出租方设备租金租金偿还完毕，将设备所有权转移给企业2.比如说我要花1000万买设备，去银行借款获取授信，首先需要抵押物或质押物，还款方案单一，且占用个人或者企业的信贷额度，意思就是说我借了这1000万，如果我发展还需要资金就可能会拒批因为银行会评估我的还款能力，而且有这样那样的条件等等。并且这 1000万的借款，还款形式单一会让新兴企业现金流压力变大。3.第一条，融资租赁为表外业务，不会影响其他金融借贷，说白了就是不会上征信；第二条，融资租赁设备成本更低，年限更长压力更小，门槛比银行低；第三条，还款方式自由，灵活度高，都是债务但是变通的余地大。相关问答：什么是融资租赁？ 在参与融资租赁业务的过程中，诸多出租人面临着租金无法收清、租赁物又无法取回或处置，从而承受巨大损失的情况。为更清晰、更明确地了解融资租赁项目中蕴含的法律风险，并更好地对风险进行应对，笔者通过查询融资租赁有关的专业书籍和资料，结合在实际办理融资租赁项目案件过程中发现的较为典型的情况，按照融资租赁合同签订前、履行中、发生纠纷后三个阶段，对出租人在融资租赁项目中的相关风险进行整理和总结，并提出风险防范建议，希望可以对相关人士提供些参考。一、我国融资租赁业务出租人常见法律风险1融资租赁合同签订前的常见风险1、承租人提供虚假材料，导致出租人认识错误为获取出租人的信任，获得融资款，部分承租人可能提供虚假的资质证明、财务资料、资产证明材料以应对出租人对其进行的调查，甚至存在部分承租人虚构项目、提供虚假合同和发票等材料以骗取融资款，而有些材料并非可以很容易分辨真伪。出租人根据承租人提供的虚假材料，很可能对其申请融资租赁的项目、经济实力或资质等情况产生错误认识，从而通过了项目申请并发放融资款，造成后续的一系列风险。2、出租人对风险不够重视，导致选择的承租人不具备适当资质和能力有些出租人对风险不够重视，单位内部没有建立完善的资信审查和风险管理机制，存在只看重项目数量而忽视质量、对资信审查不深入或存在“形式主义”、忽视对承租人财务状况和偿债能力审查和判断等情形，而业务人员通常为了追求销售业绩，会想尽一切办法促成项目成交。这种对风险的忽视导致进行业务合作的承租人资信状况和能力良莠不齐，甚至有些承租人并不具备履行债务和良好运营的能力，加大了出现“坏账”等融资风险的几率。3、融资租赁合同要件欠缺，导致融租租赁关系存在瑕疵[1]在融资租赁合同订立的过程中，由于部分出租人的法律知识欠缺或企业内部监管不规范，可能发生只有融资租赁合同而没有租赁物买卖合同、租赁物买卖合同没有履行、租赁物买卖合同中的标的物在融资租赁合同中没有明确载明、租金未明确约定等情况，这就导致融资租赁合同的法律关系可能会被认定为“名为融资租赁实为借贷”。一旦融资租赁合同被认定为借款合同，对出租人存在较为明显的不利影响：首先，承租人不必向出租人支付租金，而是仅需偿还购买租赁物的款项本金及利息，而利息可能由原来约定的手续费、利息、逾期利息等折算得出，如果统合计算的利息超过法定比例，则超出部分将无法受到保护，这样计算得出的利息通常少于按融资租赁业务计算得出的收益[2]；其次，租赁物的所有权将属于承租人，不必再退还给出租人，此时无法再以租赁物保障出租人的债权；再次，为融资租赁债权设立的担保措施，因主合同法律关系不同，存在被认定无效的风险，等等。这样，不仅违背当初订立融资租赁合同的初衷，还可能给出租人造成较大损失。（图片引自网络）2融资租赁合同履行过程中的常见风险1、承租人不按合同约定支付租金这是融资租赁项目中最为常见也是影响最大的法律风险，由于融资租赁项目的租金支付周期通常较长，且部分项目的设立及运行会受到国家或地方政策的影响，承租人在项目运行过程中因各种原因出现延迟支付或无法继续支付租金的情形并不鲜见。例如：光伏发电类项目的收益很大程度上需要依靠国家的补贴，但实践中，存在应发放的补贴被拖欠的情形，导致承租人无法足额支付相应的租金；基础建设类项目可能由于天气、政策等因素导致工期延误、无法完工；生产类项目的收益可能明显受到市场影响，从而导致收入低于预期等。这些都会导致承租人无法按照融资租赁合同的约定按时足额支付租金，甚至后续经营存在困难，阻碍整个项目的进行。此外，融资租赁合同通常会约定如果承租人欠付租金，需要承担逾期利息或罚息，而逾期利息或罚息的计算标准通常远高于原本约定的正常履约利息。那么，如果承租人系因资金持续不足而不能支付租金，则一旦出现逾期，资金缺口可能将不断扩大，支付租金的能力亦可能进一步降低。2、承租人不妥善保管租赁物造成租赁物的毁损或灭失在融资租赁项目中，租赁物的所有权虽然属于出租人所有，但实际占有和使用租赁物的是承租人[3]，出租人对租赁物的管理存在一定的难度。如承租人不尽妥善保管义务[4]，造成租赁物的毁损或灭失，即使出租人仍可以要求承租人支付租金[5]，但此情况必然将损害出租人对租赁物的所有权，从而使出租人减少或丧失通过租赁物对其债权的保障，极有可能造成经济损失。而且，租赁物不再存在，对于发生纠纷时融资租赁关系是否成立的认定也可能造成一定障碍，加剧了出租人的风险。3、承租人擅自处分租赁物鉴于融资租赁项目中租赁物的所有权与使用权相分离，出租人虽然享有租赁物的所有权，但租赁物的占有、使用和收益都属于承租人享有，管理也由承租人负责，即租赁物实际在承租人的控制之下。虽然法律禁止承租人擅自处置租赁物，但出租人很难确保承租人一定不会发生对租赁进行出售、转租、抵押等行为，而上述行为一旦发生，即便《民法典》为出租人设置了救济方式[6]，但仍可能侵害出租人对租赁物的所有权——特别是在承租人擅自转让租赁物的情形中，如租赁物被第三人善意取得，将导致出租人彻底丧失租赁物的所有权，即便可以向承租人追偿，也会额外耗费大量精力和财力，加之如果承租人无力赔偿，将进一步给出租人造成更大损失。4、承租人不按约定将收取的费用存入监管账户（以电站类项目为例）在承租人系以收费方式获取收益的融资租赁项目中，出租人通常会与承租人约定设立监管账户，用于存放融资款及承租人收取的费用，以保障出租人的债权。以电站类项目为例，监管账户中存放的即为承租人收取的电费，出租人会要求承租人将电费收费权质押给出租人，并将售电收入支付至监管账户。但实践中，承租人不履行该项义务，采取各种方法（例如要求用电人将电费支付至其他账户、通过现金或票据等方式支付给承租人等等）避免电费进入监管账户的情况并不少见，甚至有些项目的监管账户中始终没有电费收入，以致此质押方式成为“一纸空文”。实践中，电费收费权财产价值的实现，更多取决于应支付电费一方的财务能力和履行意愿，在电力发电企业与电网经营企业或电力用户的供电法律关系中，如果电费未能按时足额支付，由于合同的相对性，出租人难以直接对承租人的债务人，即实际购电人提出要求。如果支付电费的一方没有将电费支付至监管账户，而是以其他方式与承租人私下结算，而承租人又不主动告知和履行将电费存入监管账户约定的，出租人很难实现相应的权利，甚至难以知情。5、承租人资产及监管账户被法院因其他案件而查封、冻结在承租人与第三方发生纠纷的情况下，法院可能因其他案件将融资租赁项下的租赁物及监管账户作为承租人的资产予以查封。虽然出租人此时可以通过向法院申请复议或执行异议等方式进行救济，但接受复议或执行异议的法院作出回复的时限及结果均无法预测，存在较大的不确定性。而且，如果出租人对查封事宜并不知情，承租人也没有主动告知，很可能发生租赁物被处置而债权无法通过监管账户得到保障的情形。3 纠纷发生后的常见风险1、刑事立案难度较大如果出租人认为某一融资租赁项目纠纷涉嫌刑事犯罪（多为合同诈骗罪），由于与融资租赁有关的刑事案件多数存在刑民交叉的特征，公安机关在接受报案时，大多倾向于告知被害人通过民事诉讼的方式进行救济。即使案件构成犯罪的线索和证据都比较齐全和明显，公安机关也可能以各种理由拒绝接收案件（可能是出于防止错误干涉经济活动或其他考虑），因此，如果在融资租赁的项目中发生涉嫌合同诈骗罪等情况，通过公安机关追究承租人刑事责任的难度较大。2、承租人提供的担保难以有效弥补损失融资租赁项目中，出租人通常会要求承租人提供一定的担保，以尽可能减少因承租人违约给出租人造成的损失，比如设置保证人、设立抵押、股权质押等。但实践中，当承租人发生违约情形时，时常发生担保措施无法弥补出租人损失的情形。例如，自然人保证人通常保证能力极弱，能够承担的责任微乎其微；法人保证人通常与承租人有关联关系，承租人出现风险时，保证人的保证能力也经常不足；抵押物多处于承租人控制范围内，如果抵押人拒绝履行义务或者抵押物毁损、灭失，出租人很难通过行使抵押权以弥补自己的损失；股权质押通常是承租人的股东将其持有的承租人股权质押给出租人，但当承租人经营出现困难或资金存在缺口时，其股权的价值将随之降低甚至没有价值，且股权难以变现，难以弥补出租人的损失。不动产作为较稳定、所有权较明确的财产，是比较常见的用于担保的财产之一，也是最稳妥的担保财产，但实践中也存在一定问题，笔者曾遇见以下几种情况：（1）为了使出租人认为不动产的价值足以担保融资租赁项目的债权，承租人可能会提供估价结果较高的评估报告作为凭证，以获取出租人的信任，达成融资的目的，不乏有承租人与评估公司串通抬高估价结果的情况。由于出租人不具备估价的专业知识，对于抵押不动产所处地区的房价不能很好地了解及预测变化规律，故很难发现其中的问题，只能依赖评估报告的结论，只有当发生纠纷时才能发现抵押的不动产价值可能远远低于承租人应当承担的债务；（2）有些不动产在抵押前已经出租给第三人，第三人对不动产亦进行了实际占有，在处置不动产时可能会对处置进程不配合甚至故意阻碍，导致不动产难以处置；（3）如果未能将不动产通过拍卖的方式变现，只能通过以物抵债实现债权时，出租人可能需要支付合法租户的装修补偿才能处置不动产，而且需要替抵押人垫付税款才能完成过户、取得不动产的所有权，特别是商业、工业用地的税款非常高，这对于债权已经无法得到清偿的出租人来说又增加了巨大负担。此外，有些地方对不动产有限购政策，如果有多个不动产同时进入以物抵债，出租人是否能够接受抵债不动产亦存在不确定性。二、法律风险防范建议1签订融资租赁合同前1、建立完善的项目审查机制，对承租人的基本信息、信用、能力、负债情况及拟融资项目本身的合法性及可行性进行详细调查评估，谨慎决策，减少因不良项目或不良承租人造成的风险。2、增强对承租人提供材料真实性的审核，例如通过查询发票编码、与承租人的管理人员或合作伙伴进行访谈、要求承租人出具相关承诺等方式，尽可能保证材料的真实性。3、确保融资租赁合同具备法定要件，同时根据已有项目及案件反映出的问题，不断增补和完善主合同及配套合同文本的条款内容，保证出现争议时能够依据合同文本最大程度维护债权人的利益。4、加强对担保措施的约定，例如：若项目中存在收费权质押，建议采取有效措施加强对收费权的监控，保障收费权质权可以顺利实现。以电费收费权为例，可以在设立收费权质押的同时，采取要求出质人提供其及实际购电人出具的书面承诺或通过与承租人（出质人）、购电人签订三方协议的方式，降低无法监控电费收入的风险——书面承诺或三方协议的主要内容应至少包括：（1）购电人已经知悉出租人电费收费权质权的存在，知晓应将电费收入支付至指定的监管账户及出租人依法享有优先受偿权等事宜；（2）购电人将遵守与售电人（即承租人）购电合同的约定，全面履行购电义务；（3）购电人保证将应付电费划转到售电人在指定银行开立的监管账户；（4）当承租人未能清偿债务时，根据出租人的通知，将应付电费直接划汇到出租人指定的账户；（5）若购电人违反承诺或约定，应当承担一定的违约责任等。2 履行融资租赁合同过程中1、加强对租赁物的监管，建立完善的租赁物跟踪机制，确保租赁物存在且出租人始终享有融资租赁项目中全部租赁物的所有权可以考虑如下方式：在直租的项目中直接参与到租赁物的购买及收货的各个环节，确保租赁物及时购买、收货并实际投入使用；在售后回租的项目中，确保租赁物确实实际存在、承租人有权处分租赁物并及时办理租赁物所有权的变更登记手续（如需），确保租赁物的所有权转移给出租人。2、采取有效措施明示租赁物所有权，降低租赁物被第三人善意取得的风险可以考虑采取在租赁物明显处作出标记、要求承租人将租赁物抵押给出租人并依法设立抵押登记、设置远程摄像监控、设置GPS定位等方法，保证出租人能够在项目运行过程中有效掌握租赁物的情况，提高承租人擅自处分租赁物的难度，降低出租人丧失租赁物所有权的风险。3、完善租后管理机制，采取现场检查的方式，及时并直观地了解、核查和反馈承租人、担保人及租赁物/抵押物的状况租赁项目一般都是中长期项目，因此对项目和承租人状态的及时把握十分重要，良好的租后管理可以有效预警风险工作，提高租赁资产质量，保障租赁资产安全。出租人可以采取定期或不定期的方式对承租人进行现场检查，着重对承租人的经营和财务情况、租赁物的使用情况、担保人的经营和财务情况以及抵押物和质押物的情况进行关注，并将检查的内容及检查过程中发现的情况详细记录并妥善留存，由检查人员签字（最好被检查方也可以签字盖章），最终将检查情况进行汇总分析。这样既可以及时评价承租人是否存在违约行为或违约可能性，又可以为日后可能出现的纠纷保留有利证据。三、风险发生后的救济措施1尽快与承租人及保证人沟通并发送书面文件主张权利在发现承租人发生欠付租金或可能欠付租金的情形后，为避免损失扩大，出租人应尽快与承租人沟通，确认实际情况及后续的支付计划，并根据实际情况决定后续的行动。在沟通的同时，建议同时向承租人及保证人发送书面文件（公司催款函或律师函等，注意保留发送和送达凭证）正式主张实现债权，对承租人进行提醒和警示，也可以作为日后主张权利的依据。2 全面搜集有利证据和信息在承租人发生违约情形后，无论其系因临时资金不足还是长期性资金链断裂而导致违约，出租人均应作好充分的准备，将与该项目的有关的材料整理分析，并在后期与承租人及保证人的沟通中不断收集对己方有利的证据和信息，随时做好提起诉讼的准备。3 确定诉讼请求融资租赁项目通常使用出租人提供的格式合同，合同中有时会约定承租人违约时，出租人有权要求承租人立即支付全部租金及解除合同并收回租赁物。但根据《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2020年修正）第十条第一款“出租人既请求支付合同约定的全部未付租金又请求解除融资租赁合同的，人民法院应告知其依照民法典第七百五十二条[7]的规定作出选择”之规定，出租人在提出诉讼请求时，需在“解除合同并取回租赁物”和“要求承租人支付全部租金”之中选择其一。因此，出租人需要全面衡量“解除合同并取回租赁物”和“要求承租人支付全部租金”两种选择的利弊，选择最有利于实现权利的方案。4确定有管辖权的审判机构融资租赁合同中通常会约定管辖法院为出租人住所地的人民法院，因此，确定诉讼请求后，可以根据诉讼请求的标的额，确定对应的管辖法院。5及时提起诉讼并申请财产保全大部分融资租赁纠纷案件的起因是由于承租人出现财务困难，导致无法支付租金。因此，在出租人提起诉讼前，承租人就已经发生欠付租金的情形，且承租人可能负有其他债务甚至已经因其他案件导致财产被采取保全措施。因此，为最大程度保障出租人采取司法程序后得到的裁判文书具有可执行性，有必要及时采取司法程序并申请财产保全，对租赁物、承租人及保证人的财产采取必要的查封、冻结措施且顺序靠前。但申请保全的同时应当谨慎提供保全线索，衡量风险，避免错误申请保全。6一旦发现租赁物/抵押物因其他案件被采取保全或执行措施，及时采取有效的法律手段救济权利1、如出租人发现租赁物因其他案件被错误保全，根据被保全时阶段的不同，可以采取如下方式救济：（1）如果租赁物是在案件的诉前或诉讼中的保全阶段被其他债权人查封、冻结的，可以按照《民事诉讼法》第一百一十一条[8]及《最高人民法院关于适用的解释》第一百七十二条[9]的规定，通过申请复议的方式维护自己的权利；（2）如果租赁物是在案件的执行阶段被错误执行的，可以根据实际情况，按照《民事诉讼法》第二百三十二条[10]、第二百三十四条[11]的规定，以向法院提出书面异议的方式维护自己的权利。2、如出租人发现抵押物因其他案件被在先采取保全或强制执行措施，可以采取如下方式救济：（1）通过出租人案件的执行法官协调首封法院将抵押物移交给出租人案件的执行法院处置；（2）向首封法院申请就抵押物的处置所得财产优先受偿[12]。以上为笔者在结合融资租赁有关理论及相关融资租赁项目实际案例的基础上，经过梳理和总结，得出的融资租赁项目中需要关注的法律风险及其防范和救济建议，希望可以给行业相关人士提供一些有价值的思路和建议。

保障性租赁住房REITs指引发布，明确了哪些内容？

指引提出，严格落实国家房地产调控政策要求，在《保障性租赁住房REITs通知》明确保障性租赁住房基础设施REITs原始权益人应当为开展保障性租赁住房业务的独立法人主体基础上，进一步明确原始权益人控股股东或者其关联方业务范围涉及商品住宅和商业地产开发情形下的业务隔离要求。

多地积极尝试保租房REITs试点，一线城市20%的人接受10年以上租房

1月24日，根据某机构发布的报告中称，未来5年，住房租赁将成为重要推动力。中央将继续发力完善住房供应端制度政策，并大力推动住房租赁市场发展，完善“购 租”“市场 保障”的住房体系。此外，保租房REITs也受到了行业的广泛关注。

保租房REITs热度不断攀升，已有4只产品成功发行

2022年11月8日，中国首个住房租赁基金在北京正式设立，这个住房租赁基金由建设银行负责运作，募集资金规模为人民币300亿元。收购了部分存量办公和商业房产，将改造成出租住房，投入长租房市场。住房租赁基金的成立将有效地增加市场化的长租房和保障性租赁住房供给，有利于加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，还能在一定程度上提升闲置商办物业的价值，同时有效地扩大保租房的供应，有效避免资源浪费及权力寻租的问题。

截至目前，已有4只保租房公募REITs产品成功发行，首批的3只发行主体均为地方国企，上市当日均触及涨停，随后华润有巢作为央企成功发行了公募REITs产品，4只保租房公募REITs的入市也受到了业内高度的关注。此外，青岛房投保障性租赁住房基础设施公募REITs项目、上海临港科技城保障性租赁住房REITs项目、上海城投保障性租赁住房公募REITs项目等都在积极推进中。

从2022年年初政策端明确加快推进保障性租赁住房公募REITs，到年中首批保租房REITs申报，再到近期4只保租房REITs上市，热度不断攀升。

2022年12月8日，证监会副主席李超在首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年会上作出表示，加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。此外，新发保租房REITs有望扩展至二线城市。中国招标投标公共服务平台披露的公开数据显示，目前天津、西安等地都在积极尝试保租房REITs项目的试点。

克而瑞租售在报告中表示，“租购并举”已成为长效机制，住房租赁成为其重要推动力。从目前来看，需求端租客租房意愿提升，客群多元、长租化成趋势，供应端无论是个人房源供应还是租赁企业开业规模都出现了一定的回落。未来随着中国基础设施公募REITs制度的建立和发展以及保租房公募REITs的试行，为前期投入大、投资回报期较长的租赁住房项目提供了优质的退出渠道。这在一定程度上能使企业快速回笼资金，有效提升租赁住房市场的流动性，促进租赁住房市场实现“投融建管退”循环生态圈，推动住房租赁行业稳定发展。

租客租房意愿提升，一线城市20%的人接受10年以上租房

未来随着行业格局的分化以及三类商业模式盈利情况的实践，各企业发展的重心也将由重资产模式向轻、重两端发展。

据克而瑞租售调研，根据一线城市的调研结果，5年以上租房的占比达到了52%，还有20%的客户接受10年以上租房。

中国租赁需求来源仍以大学毕业生及初入职场的白领人群为主，目前，租赁市场的租客客群正在朝向多元化发展，由最初的单身青年、职场白领已逐渐拓宽到更多租客群体，如外企高管、陪读家庭、小企业主、自由职业者、居住条件改善客群等，租赁公寓正逐渐被更广泛人群所接受。

从个人房源供应端来看，2022年55城个人房源新增供应量为620.5万间，在前3年整体呈现下降趋势后，2022年，个人房源新增供应量出现回升，同比上涨2.65%。但全年来看，整体受房地产行情下跌、疫情和保租房入市影响，个人房源供应从2022年下半年开始持续下跌趋势，尽管同比来看有所增长，但新增供应依旧维持低位。

2022年，全国55城个人房源平均租金为33.1元/平方米/月，租赁市场租金整体呈下跌趋势。受经济下行压力加大、新冠疫情反复等因素影响，市场租金波动较为显著。2022年3-5月各地受疫情封控，部分房约到期无奈续租，出现租金上涨情况，7-8月毕业季带动租金上升，随后进入传统租赁淡季。12月，部分一线城市疫情反复，且处于年末，租赁市场供需出现一定失衡，租金出现异常上涨情况。

2022年，中国住房租赁行业市场化租赁企业开业规模全年呈冲高回落趋势，TOP30集中式公寓运营企业累计开业规模92.28万间，同比增长15.88%，环比增长1.6%，同环比增速均有所下降。2022年一季度开业规模环比增速达7.86%，租赁企业开业规模持续增长。但其后受疫情和经济周期影响，增速持续放缓，环比增速从7.86%逐步下降至四季度的1.6%，头部企业开店动作明显放缓。

保障性租赁住房REITs指引发布：其中哪些内容值得关注？

引言：发布的保障性租赁住房指引中值得关注的内容是：对于租赁住房业务参与机构还有回收资金使用监管力度的加大，要求提高运营管理制度，强化信息披露，加强基础建设。

为了保证租房市场的健康发展，《指引》中将加大对于租赁住房领域的资金投入，为了促进资金投入的良性循环，提出净回收的资金首先要用于住房的项目建设中。其次，将大力促进租赁住房的专业化发展。对于运营管理，《指引》要求相关的负责人必须严格按照国家颁布的相关政策，制定合适的运营制度并且强化信息披露，对于参与机构实行严格的闭环管理，原始权益人不能用租房的借口来进行变相的融资，《指引》进一步明确了股东还有涉及住宅的业务隔离要求。

通过《指引》提出的内容，我们可以知道净回收的资金优先用于住房的项目建设，可以给住房可带来更好的居住体验感同时符合市场预期。管理租赁住房机构的人员如果能够按照国家颁布的政策制定合理的运营管理机制，不仅能够减少很多房客和中介之间的矛盾，同时也能够有组织有纪律的进行租赁住房的交易，强化信息披露可以很好的保障房客对于住房基础建设等相关的知情权。

随着租房市场的严重溢价，《指引》严格规范租赁住房原始权益人的行为，要求原始权益人不可以假借租赁住房之名为其他的房地产项目变相的融资。与原始权益人相关的业务和房地产的开发，《指引》中明确，原始权益人应该签订相关的回收资金监管协议以此来保证资金不会违规的流入其它商品住宅和商业地产开发领域。为了保障租赁市场的进一步发展，国家不仅加大了资金的投入，同时也提高了对于租赁住房市场的监管要求。在这种制度的保障下，租赁住房的行业可以发展出新模式，建设出具有更多保障和充足供给的住房制度。

首单过审！保租房REITs破冰，租赁行业或轻装上阵谋发展

7月11日，首单保障性租赁住房（简称“保租房”）基础设施公募REITs（即不动产投资信托基金）项目——红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（简称“红土创新基金”）项目获深交所通过，引起业界广泛关注。

这是自2021年6月29日国家发改委发文将保租房纳入基础设施公募REITs一年多以后，第一只获得交易所正式批准的保租房公募REITs。对于租赁行业而言，其将带来哪些影响？又有哪些问题需要厘清？

7月11日，市场上首单保障性租赁住房REITs获得交易所正式批准。 图/IC photo

首单保租房REITs获深交所通过

深交所信息显示，红土创新基金项目已于7月11日获深交所审核通过。这也是市场上首单通过的保租房REITs项目。

资料显示，红土创新基金的主要原始权益人为深圳市人才安居集团有限公司，专项计划名称为“深创投-深圳人才安居保障性租赁住房资产支持专项计划”。据悉，此次深圳市人才安居集团报送的保租房公募REITs项目，分布于深圳市福田区、罗湖区、大鹏新区和坪山区，4个项目建筑面积合计13.43万平方米，共1830套保障性租赁住房。

对此，ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然分析，旺盛的市场需求是支撑保租房公募REITs成功发行的基础，首获通过的该单REITs选取了4个位于深圳核心区域或核心地段的项目，既体现了底层资产布局、类型、规模，作为运营保租房公募REITs表现的前置因素，亦是旺盛、长期持续的市场需求的表现。

出租及续约方面，资料显示，上述4个项目运营时间虽未满3年，但已具备产生持续、稳定现金流的能力。从出租率看，4个项目均已达到较高出租率，截至2022年3月31日，其保租房的出租率分别为99%、99%、100%和98%。从现有租约租赁期限看，4个项目租约期限较长，3年期租约的占比高达98%。

“保租房项目基本均能够在短期内达到稳定运营。”赵然指出，此单保租房公募REITs的成功发行，对于保租房稳定性、增长潜力的问询进行了有力释疑。事实上，根据住房租赁行业特性，项目实际开业后3-6个月即可完成70%以上的房源招租（即出租率达到70%以上），运营1年后基本可以达到出租率稳定的状态。

除了项目租约稳定外，赵然还表示，保租房的运营管理机构能力，也是保证REITs收益率的关键。一般来说，基金管理人都会聘请外部或内部运营管理机构，由其提供标的项目的运营管理服务；而运营管理能力，主要是指收益率的创造和提升能力，具体包括市场定位能力、收益管理能力、运营成本管控能力等指标。

政策暖风频吹，保租房REITs破冰

发展保租房是我国住房制度建设的重中之重。来自住房和城乡建设部数据显示，截至今年1月中旬，全国已有近30个省区市出台了加快发展保租房的实施意见；“十四五”期间，40个重点城市计划新增保租房650万套（间）。

而保租房的发展，离不开金融领域的支持。在明确了保租房的发展规划目标后，政策层面早已显现出对于保租房市场的支持意图，尤其加大了金融支持力度，以促进形成住房租赁市场的长效机制。

今年5月27日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》（简称《通知》）。《通知》提出，保租房发行基础设施REITs有利于盘活存量资产，回收资金用于新的保障性租赁住房项目建设，促进形成投融资良性循环，有利于更好吸引社会资本参与，拓宽保租房建设资金来源；有利于加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度，推动实现全体人民住有所居。

《通知》发布当日，首批两只保租房REITs率先上报，中金厦门安居保租房封闭式基础设施证券投资基金、红土创新基金分别于上交所、深交所报送申请材料。7月7日，上交所信息显示，中金厦门安居保租房封闭式基础设施证券投资基金处于“已反馈”状态。

在此背景下，红土创新基金项目于7月11日获深交所通过，这是自去年6月29日国家发改委发文将保租房纳入基础设施公募REITs一年多以后，第一只获得交易所正式批准的保租房公募REITs。

景晖智库首席经济学家胡景晖点评称，如果没有大的意外，红土创新基金的这只公募REITs，也将成为国内首只成功发行的保租房公募REITs，对行业影响深远；希望未来有更多的保租房进入到公募REITs的市场，同时，为了能够促进长租房行业的发展，也希望市场化租赁住房能进入到公募REITs发行。

有望形成可持续商业闭环模式

值得一提的是，作为ABS（资产证券化）的一种形态，一段时间内，我国的REITs都被赋能于商业地产领域，而如今REITs将进入住房租赁市场，这背后有着不同寻常的意义。住房租赁模式是否会在资本市场大放异彩？与此同时，对于轻资产公寓运营企业来说，一条新的融资渠道摆在眼前，它们又将如何布局？还有哪些问题需要厘清？

“从国外的经验来看，房地产领域很多自持的、运营型的物业，包括酒店、养老、文旅、商业、写字楼等，都可以进入公募REITs领域，实现资产证券化。这也是很多开发企业和投资机构的退出路径，希望未来中国的公募REITs能够向房地产更多领域开放，实现开发、投资、运营、退出的一个完整的行业闭环。”胡景晖如是说。

赵然指出，保租房公募REITs对于我国住房租赁行业发展来说，能够使住房租赁企业“轻装上阵”，真正意义上实现“开发、运营、金融退出”的可持续发展的商业闭环模式；同时，公募REITs执行长期投资策略，具备专业的、主动的资产管理水平，有助于住房租赁市场的专业化发展，从而有效缓解整个房地产市场的波动。除此之外，公募REITs的扩募机制，也将形成良性循环，有利于行业规模的持续发展壮大。

“随着公募REITs的陆续落地，资产持有方及基金都会越来越意识到运营能力的重要。而轻资产管理公司的核心模式就是输出运营能力。因此，公募REITs或将进一步拓宽轻资产模式的输出面。”赵然分析称。

不过，在房东东公寓学院创始人全雳看来，尽管很多长租企业将一些租赁住房申请为保租房，或者已经成为保租房，但真正能达到发行保租房REITs门槛的却很少。因此，全雳建议，在稳房价、稳预期、保民生前提下，开发建设运营保租房是非常关键的一个举措。对于从事租赁住房的运营机构而言，建议给予更多资金和政策扶持。

沪深交易所发布保障性租赁住房REITs指引，其中哪些信息值得关注？

具体而言，《指导意见》主要包括经营主体和基础设施项目、募集资金使用与监管、运营管理、信息披露三个方面。对于经营主体和基础设施项目，《指引》明确了原业主作为独立法人的要求，原业主可以通过出租房屋来变相为此类房地产开发项目融资。避免将房地产作为非出租房屋或变相监管要求。进一步明确原业主控股股东或其关联方经营范围包括商品房开发和商业地产开发的业务分离要求。同时，加大对提高人民群众生命安全保障作用的项目的支持力度，对入住率高、收益长期稳定的保障性租赁住房项目，将基础设施基金挂牌上市，符合要求，符合市场预期并规避风险。假设管理，您可以合理地降低三年运行寿命要求。

为促进保障性租赁住房领域在回收资金使用和监管方面的投融资良性循环，《指导意见》将净回收资金首先用于保障性建设，我明确要求。扩大租赁住房项目和保障性租赁住房建设的资金来源。对原业主控股股东或涉及商业地产开发的关联方的业务范围，原业主建立并实施征收资金管理制度，实行严格的闭环管理，签订征收资金。 .与利益相关者的监督协议。防止资金违规流入商品房和商业房地产开发。此外，明确了其他地区基础设施REITs原持有人及其控股股东或其关联方参与商品房和商业地产开发的回收资金管理相关要求。

在经营管理和信息披露方面，《指引》要求基金管理人和经营管理机构根据国家有关保障性租赁住房政策，制定相应的经营管理机制，提高经营效率。考虑到出租房屋及过往经营数据等主体信息披露要求，以及保障性出租房屋资产的经营特点，保障性出租房屋REIT前景展望不仅披露日常事项，而且是可负担的，租金识别标准也必须披露.有关房屋的信息、原业主的业务独立性、使用所收集资金的承诺以及使用安排。同时，整合参与公司的职责，要求原权利人按季度报告募集资金使用情况，基金管理人在定期报告和中期报告中披露募集资金使用情况。

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